임대가이드
- 10년/5년 임대주택
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표준임대 조건 산정
표준임대조건
임대보증금, 임대료는 각각 표준임대보증금, 표준임대료를 초과할 수 없으며, 표준임대조건은 최초 임대조건 결정 시에 적용함.
근거 : 공공 주택 특별법 시행령 제44조, 국토교통부 고시 제2018-471호
표준임대보증금의 산정
표준임대보증금 = (건설원가 - 국민주택기금) / 2
표준임대료의 산정 (5년임대)
표준임대료 = 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 기금이자 + 자기자금이자
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(감가상각비) 기준 내용연수 40년, 정액법
감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월 -
(수선유지비) 건축비에 대한 연간 1,000분의 4
수선유지비 = 건축비 x 4/1,000 / 12개월 -
(화재보험료) 실제 지급금액
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(기금이자) 실제 지급금액
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(자기자금이자) 건설원가에서 주택도시기금을 공제한 금액에 ‘가계자금대출 시장점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율’을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
자기기금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) x 1년 만기 정기예금이율* x 20% / 12개월
표준임대료의 산정 (10년임대)
표준임대료 = 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자
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(감가상각비) 기준 내용연수 40년, 정액법
감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월 -
(수선유지비) 건축비에 대한 연간 1,000분의 8
수선유지비 = 건축비 x 8/1,000 / 12개월 -
(화재보험료) 실제 지급금액
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(기금이자) 실제 지급금액
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(제세공과금) 재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세 포함
(제세공과금) 실제 지급금액(재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세 포함) -
(자기자금이자) 건설원가에서 주택도시기금을 공제한 금액에 ‘가계자금대출 시장점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율’을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
자기기금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) x 1년 만기 정기예금이율* x 20% / 12개월
임대조건의 결정
임대보증금, 임대료는 각각 표준임대보증금, 표준임대료 이하에서 결정
임대료와 보증금의 상호전환
제도개요
서민주거 안정 및 주거비 부담 경감을 위해 임대료와 보증금을 상호전환해주는 제도
근거 : 공공주택 특별법 시행령 제44조, 국토교통부 고시 제2018-471호
전환 기준
임대료와 보증금의 상호전환 전환기준 : 보증금의 임대료 전환기준, 임대료의 보증금 전환기준에 대한 정보를 제공합니다 보증금의 임대료 전환기준 임대료의 보증금 전환기준 전환보증금=전환대상 임대료/전환이율 전환임대료=전환대상보증금*전환이율 전환단위 =보증금 100만원 전환단위 =보증금 100만원 - (원칙) 전환 한도액 범위에서 임대료 하한 기준액을 제외하고 전환
- (임대료 하한 기준액) 임대료를 보증금으로 전환하더라도 최소한 받아야 하는 임대료로서 기본 임대료의 40%에 해당하는 금액
- 기본 임대료의 40%가 기금이자 이하인 경우 기금이자를 하한 기준액으로 한다.
- (보증금 하한 기준액) 임대보증금을 임대료로 전환하더라도 최소한 받아야 하는 임대보증금으로써 전환된 임대료의 24개월치에 해당하는 금액
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(감가상각비) 기준 내용연수 40년, 정액법
- 분납 임대주택
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분납금 선정
분납금 산정방법
- (납부시기 및 납부비율) 분납임대주택 분납금은 입주시, 입주 4년차·8년차, 임대기간 종료후 각각 30%, 20%, 20%, 30% 지분을 납부
- (납부금 산출방법) 분양전환시기에 따라 아래와 같이 산정
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입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 후
분납금 선정 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 후 : 구분, 납부시기, 분납금액 산출방식, 분납율, 비고에 대한 정보를 제공합니다 구분 납부시기 분납금액 산출방식 분납율 비고 초기 계약시 등 최초 입주자모집 당시의 주택가격 X 30% 30% 계약금,중도금
잔금 각 10%중간 입주 4년 - ① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)4 X 20%
- ② 감정평가금액 X 20%
20% ① ,② 중 낮은 금액 중간 입주 8년 - ① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)8 X 20%
- ② 감정평가금액 X 20%
20% ① ,② 중 낮은 금액 최종 분양 전환시 감정평가금액 X 30% 30% - -
임대의무기간 1/2이 지나고, 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전
분납금 선정 임대의무기간 1/2이 지나고, 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전 : 구분, 납부시기, 분납금액 산출방식, 분납율, 비고에 대한 정보를 제공합니다 구분 납부시기 분납금액 산출방식 분납율 비고 초기 계약시 등 최초 입주자모집 당시의 주택가격 X 30% 30% 계약금,중도금
잔금 각 10%중간 입주 4년 - ① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)4 X 20%
- ② 감정평가금액 X 20%
20% ① ,② 중 낮은 금액 중간 입주 8년 - ① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)입차년수 X 20%
- ② 감정평가금액 X 20%
20% ① ,② 중 낮은 금액 최종 분양 전환시 감정평가금액 X 30% 30% -
최초 입주자 모집 당시의 주택 가격 : 건설원가 (건축비 + 택지비)
입주 4년·8년 : 최초 입주지정 기간이 끝난 날로부터 4년 또는 8년
이자율 : 입주 시작일과 분납금 납부일 당시 각각 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
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입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 후
표준임대료 산정
표준임대료
임대료는 표준임대료를 초과할 수 없으며, 임대료는 주택대금 중 미납금(1-분납률의 합)에 대한 이자비용 성격임
근거 : 임대주택법 시행령 제21조, 국토해양부 고시 제2008-740호
표준임대료의 산정
표준임대료 = 최초 주택가격 x (1+이자율)납부시점의 임차연 x (1-분납율의 합) x 임대료율
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(최초 주택가격) 최초 입주자모집 당시의 주택가격
최초 입주자모집 당시의 주택가격 = 건설원가(건축비 + 택지비) -
(이자율) 임대시작일과 임대료 납부일 당시 각각의 「은행법」에 따른 금융기관의 ‘1년 만기 정기예금 평균이자율’을 산술 평균한 이율
이자율 = (임대시작일의 이자율 + 임대료 납부일 당시의 이자율) / 2 -
(납부시점의 임차연수) 최초 입주지정기간이 끝난 날로부터 12개월을 1년으로 임차년수를 산정
다만, 최초 임대기간이 적용되는 임차년수는 0으로 한다.
납부시점 임차년수 = 최초 입주지정기간 종료일 / 12개월 -
(분납율의 합) 분납비율의 합을 말하며, 아래와 같음
최초 입주지정기간이 끝난 날부터 4년 전일까지의 기간 : 100분의 30
임대기간 중 4년부터 8년 전일까지의 기간 : 100분의 50
임대기간 중 8년부터 분양전환시작일 전날까지의 기간 : 100분의 70 -
(임대료율) 임대료 납부일 당시의 주택도시기금 중 공공임대주택 자금의 입주자 앞 대출이율
임대료율 = 주택도시기금 중 공공임대주택자금 입주자 앞 대출이율
임대료 산정
임대료는 표준임대료 이하에서 결정
임대료와 보증금의 상호전환
제도개요
서민주거 안정 및 주거비 부담 경감을 위해 임대료와 임대보증금의 일부를 전환해 주는 제도
제도개요
- 전환보증금 = 년 임대료 / 전환이율(6%), 전환단위 보증금 100만원
- 전환임대료 = 년 보증금 / 전환이율(4%), 전환단위 보증금 100만원
제도개요
- 임대료를 보증금으로 전환하는 경우 임대료의 40%까지 가능. 다만 기본임대료의 40%가 기금이자 이하인 경우에는 기금이자 상당액.
- 보증금을 임대료로 전환하는 경우 전환된 보증금이 임대료의 24개월치 이상일 것.
